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地产金融化趋势快速推进

pexels-photo-164474.jpeg千方百计筹钱,除了从外部发力,不少开发商直接下场,热衷布局金融领域。万科、万达、绿地集团、华润置地、星河集团、鲁能集团、等先后进入金融业。

有的专家预测,随着地产金融相互深化,一些大地产商向综合性金融集团转型。一方面,巨头们收购金融牌照的,参股控股银、证、保、信、基,成立产业基金、并购基金,实现负债多元化;另一方面,巨头们推动房地产的资产证券化不断发展,借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台,实现轻资产、高周转,提高资产流动性。

万达曾一度接近拿到金融全牌照,保险、投资、资管、网络小贷、支付、私募基金等各种业务均有布局。王健林2015年时曾说,“万达金融集团将会是万达未来价值最大的一块。”此后,遭遇滑铁卢的万达将旗下各金融业务先后出手。

今年初,绿城中国耗资超27亿元,从万达手上接过百年人寿保险股份有限公司11.55%的股份,成为后者第一大股东。绿城中国表示,“地产+金融”是公司主动探索的新兴发展模式,将进一步完善绿城中国的金融板块业务。

中国人民银行调查统计司原司长盛松成认为,“房地产企业纷纷进军金融业是希望拿到各种各样的牌照,以方便自己的融资,而获得融资后又可以促进房地产的发展,提高企业的销量及竞争力。”

尽管各大房地产巨头都青睐金融,迄今为止,成功者依然寥寥。

在房企融资渠道有所收紧的情况下,一些激进房企千方百计融资。以“并购王”融创中国(1918.HK)为例,这家房企打起了自家员工的主意,据报道,该公司发行一款“融乐金”的理财产品,预期年化收益率10.5%,面向员工发行,期限一年,目前已经发行超过百期。

根据中原地产研究中心统计,今年4月超过20家标杆房企公布了融资信息,总量接近2600亿元。

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除了地产企业,个人住房贷款同样规模庞大。

2008—2017年,我国个人住房贷款余额从3万亿元增至21.9万亿元,2018年末又增加17.8%至25.8万亿元。

国际货币基金组织认为,住户部门债务与GDP的比值低于10%时,该国债务的增加将有利于经济增长,比值超过30%时,该国中期经济增长会受到影响,而超过65%会影响到金融稳定。

中国人民银行发布的《中国金融稳定报告2018》中,提醒要重视住户部门杠杆率。该报告披露,个人住房贷款一直占据我国住户部门债务主体地位。我国住户部门2017年底杠杆率(债务余额/GDP)为49%,低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。2018年底我国住户部门杠杆率攀升至53.19%。

中农工交建等五大银行2018年年报数据显示,在个人贷款中,个人住房贷款是主力。截至2018年末,、、、、个人住房贷款占个人贷款比例分别为81.5%、81.4%、78.9%、78.4%、61.6%。

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